“产业+安置”综合征地安置新模式（第二批）

中国（广西）自由贸易试验区南宁片区（以下简称“南宁片区”）地处广西南宁五象新区核心区，五象新区管委会成立于2013年，2020年3月，片区管理机构与五象新区管委会合署办公。五象新区规划总面积约168平方公里，涉及邕宁区、良庆区共12个自然村、1个社区及1个国有农场的整体搬迁，2013年统计涉及拆迁安置的人数约7万人。如此巨大的安置体量，使得集体经济组织的安置工作成为五象新区开发建设的重点。

五象新区管委会结合新区实际情况和房地产市场发展情况，区别于以往的村民自建模式和政府统建模式，创新探索“安置项目用地公开招拍挂出让”“产业开发+安置”的安置新模式。

一、主要做法

（一）政府主导，引入社会资金建设安置项目。全面贯彻自然资源部“集约节约”利用土地的相关政策，管委会在充分尊重失地农民意愿的基础上，积极引导村民“洗脚上楼”，最终敲定实行政府主导，利用社会资金参与建设的市场化运作模式，即对安置用地实行“招拍挂”，引进社会资金开发建设安置项目，将相关安置要求设定为安置用地出让条件，开发商需从项目中拿出一定比例（不少于四分之一）的商品房用于安置，政府按成本价购买该部分商品房，且村民优先选房的同时，也优先建设项目中用于安置的住宅，安置房的质量和标准不能低于项目对外销售的商品房；另外还考虑村民“洗脚上楼”后面临缴纳物业费的问题，需要一个过渡时期，按人均5平米的标准提供商铺给村集体经营，所得收益用于补贴物业费。

（二）安置用地和产业用地合并出让，有效安置失地人员。在前款的基础上，进一步考虑被安置人员失地后更高效更务实的解决生活来源问题，在良庆区范围实行安置用地和产业用地合并出让，具体做法如下：政府主导将集体经济组织的产业用地和安置用地进行合并，采取“招拍挂”方式公开出让，政府按建设成本根据项目建设进度分期拨款给开发商购买安置房和商铺，然后农民可申请人均60平方米的安置住宅、25平方米商铺（包括15平方产业商铺、5平方物业费用补贴商铺、5平方公益性用房）、0.36个停车位，其中安置住宅村民需按约1800元/平方价格购买，商铺和车位则无偿提供给村民，商铺由安置农民集体统一自主招商经营管理，车位由村民自行分配使用。项目除了用于安置的住宅、商铺、车位，其余均由开发商自主开发建设销售。

把产业用地转变为实物商铺后，考虑集体经济组织的经营管理能力较弱，由开发商租赁商铺20年，约定人均收益不低于22万，做到持续收益、长期保障，从根本上保障了村民的切身利益，将安置工作落到了实处，让被拆迁群众实现“新四有—有住、有租、有铺、有保”，确保新区群众被拆迁后生活水平不降低。

（三）提前布局，科学规划预留安置用地。五象新区始终把被拆迁群众的安置放在新区发展的首位，针对地域广、安置人口多的情况，保障安置工作的有序推进，提前对接城区对拆迁安置人口摸底，进行安置布局，做好用地计划，科学规划预留安置用地。另外零星规划定点建设了十多个临时过渡周转房项目，做为永久安置房交付前的辅助过渡办法，确保永久安置房项目“建得起来，住得进去”。

二、实践效果

该模式根据失地农民安置实际情况，尊重失地农民意愿，结合南宁市相关政策精神，有效探索出符合群众利益的新路子，实现了政府、开发商、村民三方共赢。

一是极大减轻安置财政资金压力。在房地产市场发展良好的情况下，扣除项目安置成本后还有盈余，后期也无需投入人力、物力进行项目建设监管和小区物业管理，把安置工作市场化，设定标准由开发商实施即可。经统计，2013年以来，五象新区共公开出让安置地6403.05亩，土地出让金收入437.75亿元，安置56432人。按照前面所述的人均安置物业标准、政府回购安置物业价格及被安置农民购置价，可获财政收入292.78亿元。相对于以往安置模式，该模式财政收入较高，综合下来，财政资金压力极大减轻。

二是充分节约土地资源。根据土地管理法的有关规定，广西宅基地按照22平方米/人的标准，一户不能超过100平方米予以安排。但实际情况是，以往安置模式算上安置小区公益配套，实际每人用地面积超过44平方米，按照安置100人计算，占天占地安置需要约4400平方米（约6.6亩）。而该模式按照4.0的容积率进行测算，仅需要安置用地2125平方米（约3.2亩），充分有效地节约土地资源。

三是快速推动新区发展。安置项目用地采用“招拍挂”方式公开出让，得到了社会的认可，吸引更多的有实力房企参与新区开发建设，加快新区的发展。从2013年起到目前，五象新区已经出让安置项目49个，龙光、大唐、天誉等多家全国知名房地产开发企业积极参与安置用地的“招拍挂”。

四是群众得到更大的实惠。采取出让方式供地，村民购买的安置房与普通商品房在属性上没有差别，在南宁市首次获得全产权的安置房，最大限度让利于民；村民得到实惠，积极配合征拆工作的开展，乐意接受“上房”安置。2013年以来，五象新区共出让安置项目用地6403.05亩，建成后可安置56432人，即56432人选择市场化运作综合安置方式。

三、创新点

一是农民首次获得全产权的安置房，且价格与有限产权安置房持平；

二是将产业用地转换成商铺，并由开发商租赁经营20年，确保农民失地后生活来源。